近日，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新引發(fā)持續(xù)熱議。浙工新村作為浙江首個采取自主更新模式進行重建的危舊小區(qū)，走出了“居民主體、拆改結合、資金平衡”的新路徑，改變了過去完全由政府推動的局面，實現(xiàn)居民居住環(huán)境改善、房屋價值提升、政府城市風貌品質提升多方共贏。

 

2024年4月1日，省建設廳、省發(fā)改委、省自然資源廳聯(lián)合印發(fā)《關于穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導意見（試行）》，在全省范圍推進老舊小區(qū)改造自主更新試點工作。

 

 

 

一、自主更新面臨的主要困境

《指導意見》發(fā)布后，寧波市多個老舊小區(qū)居民在業(yè)主群內發(fā)起號召，呼吁大家提出自主更新申請，雖引發(fā)了大家的熱議，但卻沒有進一步的落地推動。浙工新村自主更新項目，自2015年初提出重建計劃，過程中也經歷了多次提議和擱置，到最終項目落地歷經了將近10年。

 

 

 

在調研實踐中，眾多小區(qū)居民及政府職能部門相關人員普遍表示，自主更新推動實施難，其主要原因總結為以下三點：

1、居民主體多，意見統(tǒng)一難

老舊小區(qū)自主更新涉及全體小區(qū)業(yè)主，根據浙工新村及江山永安里自主更新經驗，拆除重建更新需要100%業(yè)主同意才能啟動。然而實際推進過程中，居民的意見很難統(tǒng)一，不同業(yè)主有不同的訴求，有些想要更新，有些可能不想更新，有些愿意多出點錢多得房，有些則可能不想出錢。廣泛征求業(yè)主意見并推動全體居民達成共識的過程，往往需要耗費大量的時間與精力，影響了更新推進落地。

2、面廣流程雜，專業(yè)能力受限

老舊小區(qū)自主更新包括前期征詢-更新方案編制-報批報審-施工建設-竣工驗收等多個環(huán)節(jié)，涉及資金測算、融資、方案設計、指標銜接、規(guī)劃調整、報批報建、建設管理等多個領域，需要投資、財務、規(guī)劃、設計、工程等多跨專業(yè)知識。自主更新實施主體（業(yè)主自主更新委員會或授權業(yè)主委員會）往往因為缺乏相關專業(yè)能力，在推動更新實施過程中，難以制定專業(yè)、合理、可行的更新方案，導致項目推進難。

3、多方利益博弈，統(tǒng)籌平衡難

小區(qū)居民、政府等多方利益的平衡，是老舊小區(qū)自主更新能夠實施的根本。浙工新村自主更新，通過政策支持拆除重建增加了建筑面積、增配了公共服務設施，更新總改造費用5.3億，業(yè)主自籌4.7億，不足部分由政府舊房改造、加裝電梯等各種政府專項資金來補齊，同時政府為居民提供臨時租房補貼（按照63元/平方米的標準發(fā)放，每戶每月不低于3000元），最終促成了更新方案的落地。但實際實施時，居民想要盡量提高容積率、多獲得補助少出錢，而政府要對規(guī)劃管控、建設標準管控，財政緊缺下也無法提供過多的資金補助，統(tǒng)籌多方利益平衡十分困難。

 

 

 

二、投資決策綜合性咨詢的內涵

1、投資決策綜合性咨詢的由來

2019年3月，國家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于推進全過程工程咨詢服務發(fā)展的指導意見》（發(fā)改投資規(guī)〔2019〕515號），考慮到項目周期規(guī)律和建設程序的客觀要求，將“全過程工程咨詢”分為“投資決策綜合性咨詢”和“工程建設全過程咨詢”，分別對應項目決策和建設實施兩個階段，并指出投資決策環(huán)節(jié)在項目建設程序中具有統(tǒng)領作用，投資決策綜合性咨詢對項目順利實施、有效控制和高效利用投資至關重要。

2、投資決策綜合性咨詢的內涵與特點

投資決策綜合性咨詢，是指對建設項目投資決策階段提供包含涉及組織、管理、經濟和技術等各方面的局部或整體解決方案的智力服務活動，以協(xié)調項目所有相關方的組織管理任務、保障項目有序推進實施為目標。

投資決策綜合性咨詢不同于一般的投資論證、規(guī)劃方案設計、融資方案、可研編制、穩(wěn)評評估等單項專業(yè)咨詢，其重點是領域間的關系考量和平衡，是一種綜合性、跨階段、一體化的咨詢模式。

同時，投資決策綜合性咨詢也顯著區(qū)別于傳統(tǒng)的工程建設全過程咨詢。后者常包括“招標代理、勘察、設計、監(jiān)理、造價、項目管理等”環(huán)節(jié)，其業(yè)務本身更加標準化、規(guī)范化、流程化，目前在工程實踐中已形成一套相對成熟的操作流程和體系。而投資決策綜合性咨詢的“變化”多于“定式”，業(yè)務類型和邊界條件多樣，“臨機決斷”事務較多，彈性空間較大，因此需要知識多元且融會貫通。

 

 

 

3、投資決策綜合性咨詢的應用

2020年，浙江省在推進未來社區(qū)試點的頂層設計中，提出“1+N+X”的全過程咨詢體系（《浙江省未來社區(qū)試點建設全過程工程咨詢服務指南》），其中“1”為綜合性咨詢、“N”為前期專項咨詢、“X”為工程建設專項咨詢。

 

 

 

在未來社區(qū)實踐過程中，通常劃分為“1+N”投資決策綜合性咨詢及“X”工程建設全過程咨詢兩部分。其中“1+N”投資決策綜合性咨詢以未來社區(qū)項目實施方案為核心成果，需完成前期居民意向征集調研、規(guī)劃設計方案研究、資金平衡測算、運營管理評估等多項綜合性內容，推動社區(qū)居民與政府達成對項目實施方案的一致意見，并以實施方案指導項目的建設、驗收及運營。

目前，浙江省全域未來社區(qū)建設共創(chuàng)建了七個批次、1263個項目，寧波市也創(chuàng)建了185個未來社區(qū)項目，投資決策綜合性咨詢在推動未來社區(qū)試點推廣過程中發(fā)揮了顯著的作用。

三、投資決策綜合性咨詢如何破解自主更新難題

在推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作中，建議借鑒未來社區(qū)試點應用投資決策綜合性咨詢模式，以破解前文提到的自主更新推動實施難題。

1、協(xié)助自主更新主體形成共識

投資決策綜合性咨詢作為一種工程建設咨詢組織形式，可以協(xié)助自主更新實施主體，建立標準化的自主更新改造流程，并由自主更新實施主體授權投資決策綜合性咨詢單位全權負責完成改造程序，包括居民意見征集、確權確戶、試點申報、政策研究與跟進、實施方案編制、政府相關部門對接等前期工作，推動居民達成意見共識，縮短自主改造的周期，降低前期介入成本，快速推動自主更新的進程。

2、提供綜合專業(yè)服務促進決策科學化

投資決策綜合性咨詢可為自主更新實施主體提供跨專業(yè)的綜合性服務。在前期決策階段，進行投資研究、規(guī)劃調整研究、方案設計優(yōu)化比選、資金平衡測算等，制定專業(yè)、合理、可行的實施方案，提高項目實施決策科學性；在項目準備實施階段，進行方案報審、報批，并協(xié)調指導項目建設按照既定方案落地實施，通過串聯(lián)各專業(yè)、各流程，保障推動項目實施。

3、統(tǒng)籌協(xié)調實現(xiàn)多方利益平衡

投資決策綜合性咨詢單位作為第三方專業(yè)機構，是居民和政府等多方利益協(xié)調的中介。投資決策綜合性咨詢在制定更新方案時，既要對接統(tǒng)小區(qū)業(yè)主，統(tǒng)計居民的意愿和訴求，也要對接政府各相關職能部門，如規(guī)劃、建設、綜合執(zhí)法、財政、人防、市政等，明確管理標準和要求，同時爭取相關政策支持，統(tǒng)籌考慮政府和居民的利益，推動多方利益平衡促進項目實施。

四、以投資決策綜合性咨詢?yōu)橐?加速推動城市更新

隨著城市發(fā)展邁入存量時代，城市更新將是未來城市規(guī)劃建設的新常態(tài)。寧波市在2021年入選國家住建部城市更新首批試點城市，在2年試點期間取得了顯著的工作成效，但在后試點階段，如何有效推動城市更新項目決策實施顯得愈加重要。

老舊小區(qū)自主更新是城市更新的一個重要方向和創(chuàng)新模式，對于廣義的城市更新，還包括城中村改造、老舊廠房更新、低效樓宇更新及區(qū)域綜合性更新等內容。投資決策綜合性咨詢可作為城市更新工作推動的加速器，通過建立投融資、規(guī)劃、策劃、設計、實施、運營等一體化服務，對城市更新項目的各個過程環(huán)節(jié)進行有效控制，以實現(xiàn)城市更新項目投資決策的科學化、實施的標準化、運營的持續(xù)化。

 

目前，城市更新投資決策綜合性咨詢作為一種新興的業(yè)務模式，雖然在國內一些城市有先行案例，但在寧波市場還未有先行案例，建議學習、借鑒其他省市的經驗做法，在城市更新體制機制上積極探索、大膽創(chuàng)新，抓住寧波市城市更新、全域國土空間綜合整治、低效用地再開發(fā)等試點機遇，在城市更新等工作中試點推廣投資決策綜合性咨詢模式，促進城市更新項目有序實施。