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1、項目基本信息

深圳市首個“聯(lián)合上樓”模式落地項目——南山區(qū)科技聯(lián)合大廈項目由一棟超高層塔樓和一棟裙樓組成，地下4層，地上67層?？偨ㄖ娣e約22.3萬平方米，建筑高度307.2米，為留仙洞總部基地第一高樓。項目由中建二局第二建筑工程有限公司負(fù)責(zé)施工，計劃2025年底交付。建成后，將通過抽簽分配辦公樓層，作為各企業(yè)總部大樓，為14家上市企業(yè)解決發(fā)展空間需求。

圖1 項目區(qū)位圖

2、項目建設(shè)

根據(jù)土地出讓公告的約定，該項目由南山區(qū)工務(wù)部門統(tǒng)一招標(biāo)代建方承建。2019年8月2日，聯(lián)合競得方與深匯通公司（國企）、深圳市萬科城市建設(shè)管理有限公司（隸屬于萬科地產(chǎn)）簽訂代建合同，聯(lián)合競得方通過深匯通公司向萬科行使業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。該項目于2020年4月8日開工建設(shè)，計劃總投資為23.1億元。

圖2 科技聯(lián)合大廈效果圖及項目突破100米關(guān)鍵工程節(jié)點建設(shè)現(xiàn)場圖（2023年7月）

3、合同條款及用地規(guī)劃許可變更

2020年9月，依波精品（深圳）有限公司申請終止履行T501-0096宗地土地使用權(quán)出讓合同。聯(lián)合競買方向深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局申請變更土地合同條款和用地規(guī)劃許可證，變更內(nèi)容包括：項目用地單位由“15家企業(yè)”變更為“14家企業(yè)”；宗地地價款由“986000000元”變更為“920117006元”；以及宗地產(chǎn)權(quán)限制條件變更。

圖3 項目推進(jìn)時間節(jié)點

4、創(chuàng)新亮點

項目大幅降低了企業(yè)用地成本并提高用地效率，預(yù)計5年內(nèi)將形成產(chǎn)值營收累計超過1500億元，土地利用效率達(dá)到傳統(tǒng)招拍掛方式的10倍以上，成為深圳市提高“畝均GDP”的有效支撐。項目創(chuàng)新“聯(lián)合體”競買模式，減少企業(yè)成本的同時避免了產(chǎn)業(yè)空間的浪費；搭建退出機制，使聯(lián)合競買具備更多靈活性；建立分證登記制度，解決了產(chǎn)權(quán)分配的關(guān)鍵痛點；此外還通過完善設(shè)計建設(shè)機制，進(jìn)一步簡化環(huán)節(jié)，提高溝通效率，快速推進(jìn)聯(lián)建。

（二）深圳市其他聯(lián)合供地案例

截至目前，深圳市已經(jīng)陸續(xù)采用聯(lián)合供地模式出讓多塊工業(yè)產(chǎn)業(yè)用地，部分梳理如下。

表1 深圳市部分聯(lián)合供地案例信息

二、深圳主要做法

（一）推進(jìn)機制實行“兩級政策聯(lián)動”+“橫向部門協(xié)作”。政策引領(lǐng)方面，深圳市級頒布《工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》，各區(qū)根據(jù)上位政策及實際情況，制定《區(qū)級重點產(chǎn)業(yè)項目聯(lián)合申請產(chǎn)業(yè)用地實施細(xì)則》。市區(qū)兩級政策均明確項目遴選標(biāo)準(zhǔn)、供地方式及程序、產(chǎn)業(yè)履約核查等要求，作為項目合規(guī)實施依據(jù)。部門協(xié)作方面，本級政府主要領(lǐng)導(dǎo)掛帥產(chǎn)業(yè)項目工作推進(jìn)小組，推動發(fā)改、經(jīng)信、自規(guī)、住建、投促、環(huán)保等各部門密切配合，切實履行方案制定、產(chǎn)業(yè)認(rèn)定、供地保障、程序?qū)徟⒙募s監(jiān)管等各自職責(zé)。通過出臺支持政策和明確部門權(quán)責(zé)，建立全周期的產(chǎn)業(yè)項目“遴選+供地+監(jiān)管”推進(jìn)機制。

（二）遴選機制突出“市區(qū)項目劃分”+“準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)明確”。市、區(qū)政府均可組織產(chǎn)業(yè)項目遴選并確定遴選方案，區(qū)級可遴選供地給普通工業(yè)用地、新型產(chǎn)業(yè)用地、物流用地和倉儲用地項目，市級增加對文體設(shè)施用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、教育設(shè)施用地項目的遴選權(quán)利。遴選政策明確產(chǎn)業(yè)項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，將企業(yè)過去年度產(chǎn)值、營收額、納稅額和企業(yè)是否屬于可填補本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空白和完善產(chǎn)業(yè)鏈作用或者具有國內(nèi)外領(lǐng)先核心技術(shù)專利等設(shè)為考核指標(biāo)，要求企業(yè)如實申報項目必要性、可行性、建設(shè)內(nèi)容、產(chǎn)業(yè)項目類型、用地規(guī)模等訴求，行業(yè)主管部門審查后會同相關(guān)部門擬定遴選方案、監(jiān)管協(xié)議、用地競買資格條件一并報推進(jìn)小組審定并公示。通過區(qū)分項目準(zhǔn)入級別和抓實項目準(zhǔn)入門檻，確保產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用。

（三）監(jiān)督機制強調(diào)“定制考核指標(biāo)”+“強化約束效力”。本級政府作為責(zé)任主體，對聯(lián)合供地項目實施“全方位、全年限”監(jiān)管機制。行業(yè)主管部門在產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)文本基礎(chǔ)上，需結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)類型、具體產(chǎn)業(yè)申報項目制訂專門監(jiān)管協(xié)議，使產(chǎn)業(yè)監(jiān)管“量體裁衣”更具針對性。協(xié)議應(yīng)明確自持及出租比例、限定租金價格及租賃對象，對于拿地企業(yè)未實現(xiàn)承諾產(chǎn)值、稅收等預(yù)期貢獻(xiàn)指標(biāo)的，以可量化的處置措施予以約束，如政府有權(quán)要求差額補償、提取保函、收回全部或部分土地及建（構(gòu)）筑物等。產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議內(nèi)容一并在土地供應(yīng)合同中明確，賦予產(chǎn)業(yè)發(fā)展監(jiān)管協(xié)議與土地供應(yīng)合同同等約束效力。

（四）保障機制解決“產(chǎn)權(quán)分配難題”+“聯(lián)建退出風(fēng)險”。創(chuàng)新分證登記制度創(chuàng)新，按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定，對各聯(lián)合拿地企業(yè)的除公共配套設(shè)施外的建筑物產(chǎn)權(quán)分配比例、類型等辦理分證，土地使用權(quán)標(biāo)注為共有或按份所有，允許成員企業(yè)之間按區(qū)政府租金指導(dǎo)價進(jìn)行轉(zhuǎn)租調(diào)劑。設(shè)計退出機制，遴選階段如有企業(yè)退出，則重新遴選符合條件的企業(yè)進(jìn)行遞補；在土地使用權(quán)公告和掛牌階段，若有聯(lián)合體成員單位不超過2家退出，其相應(yīng)建筑面積由政府承接；聯(lián)建大樓竣工驗收前，如有企業(yè)因自身原因終止該項目投資建設(shè)，政府保留處置權(quán)利。

三、寧波市聯(lián)合供地基礎(chǔ)及重難點分析

（一）各區(qū)縣市聯(lián)合供地探索創(chuàng)新

1、海曙區(qū)企業(yè)聯(lián)合競地實踐探索

2021年2月23日，為保障海曙區(qū)CX08-01-03d地塊項目開發(fā)建設(shè)，寧波市海曙區(qū)人民政府與寧波市海曙集士港城市建設(shè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司等四家單位經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成了地塊投資開發(fā)建設(shè)協(xié)議。協(xié)議規(guī)定了地塊開發(fā)要求、對項目公司的注冊地及類型要求、分割轉(zhuǎn)讓限制條件、達(dá)產(chǎn)稅收要求及違約補償?shù)仁马?，是對企業(yè)聯(lián)合競地的一次積極探索實踐。

2、慈溪市工業(yè)用地聯(lián)合開發(fā)創(chuàng)新

2023年8月21日，慈溪市人民政府辦公室印發(fā)《慈溪市低效工業(yè)用地改造提升促進(jìn)產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展若干政策意見（試行）的通知》（慈政辦發(fā)〔2023〕63號），提出支持工業(yè)用地零星歸宗聯(lián)合改造。支持相鄰地域的企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合再開發(fā)，各聯(lián)合體成員可打破權(quán)屬界線置換土地，根據(jù)批準(zhǔn)的聯(lián)合開發(fā)方案及約定的比例將產(chǎn)權(quán)分割登記到聯(lián)合體成員名下，涉及出讓終止期不一致的，可通過補繳差額年限土地價款重新確定出讓終止期，重新登記的不動產(chǎn)權(quán)證數(shù)不得超過聯(lián)合開發(fā)前的原不動產(chǎn)權(quán)證數(shù)。支持同一企業(yè)對名下多宗相鄰?fù)恋剡M(jìn)行歸宗重新布局改造。該意見通過支持相鄰地域的企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合再開發(fā)，為聯(lián)合供地中涉及各聯(lián)合體成員的產(chǎn)權(quán)分割登記提供了理論基礎(chǔ)探索。

（二）聯(lián)合供地機制全面推廣難點

1、現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)登記政策對企業(yè)吸引力不足

目前工業(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)用房只允許按整棟方式辦理一個房產(chǎn)證，使用者不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割、轉(zhuǎn)讓和再開發(fā)。受經(jīng)濟恢復(fù)期背景及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級導(dǎo)向影響，當(dāng)前寧波工業(yè)地產(chǎn)市場成交以小面積為主；企業(yè)相對青睞面積較小、可以綜合工業(yè)制造和技術(shù)研發(fā)屬性的綜合產(chǎn)業(yè)空間。若產(chǎn)業(yè)用房無法分割，將限制企業(yè)的選擇空間，中小企業(yè)也容易因此打消拿地的投資熱情。此外，由于企業(yè)一般存在將取得的建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物進(jìn)行抵押的需求，若無法實現(xiàn)直接分證登記，則企業(yè)無法辦理抵押融資，企業(yè)聯(lián)合競地積極性將大大降低。適度允許分割能夠有效攤薄土地成本和減少開發(fā)風(fēng)險，有利于地方政府招商引資。

2、不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓受到政策限制

目前，關(guān)于房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓限制，寧波市僅針對出讓時約定為產(chǎn)業(yè)用房可分割轉(zhuǎn)讓的M0，規(guī)定項目達(dá)產(chǎn)驗收通過后，經(jīng)屬地政府審查同意，可辦理產(chǎn)業(yè)用房轉(zhuǎn)讓手續(xù)。其他工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓政策尚未突破口。杭州市規(guī)定創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用地經(jīng)屬地政府達(dá)標(biāo)考核通過后，因特殊原因確需進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的，由屬地政府進(jìn)行審查，經(jīng)市經(jīng)信局審核同意并報市政府備案后，方可辦理分割轉(zhuǎn)讓及登記手續(xù)（杭政辦函〔2022〕74號）。此外，涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為較為敏感，目前深圳市各區(qū)聯(lián)合競地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管協(xié)議中都標(biāo)注了禁止聯(lián)合體競得土地使用權(quán)后通過轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)方式實現(xiàn)對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，設(shè)置了相應(yīng)的違約責(zé)任。

3、允許分割轉(zhuǎn)讓或與“標(biāo)準(zhǔn)地”履約政策相沖突

寧波市目前在工業(yè)用地上正積極全面推廣“標(biāo)準(zhǔn)地+承諾制”，依據(jù)寧波市產(chǎn)業(yè)用地指南，政策要求不同行業(yè)的入駐企業(yè)承諾完成的畝均稅收及固定投資強度均有所不同。若允許“二手產(chǎn)權(quán)”的分割轉(zhuǎn)讓，直接增加了“標(biāo)準(zhǔn)地”履約驗收的工作難度。譬如，首次產(chǎn)權(quán)登記的企業(yè)承諾的履約指標(biāo)是否可允許因分割轉(zhuǎn)讓給受讓方而進(jìn)行調(diào)整，若不允許調(diào)整的，首次登記方是否要承擔(dān)整塊工業(yè)用地履約未達(dá)標(biāo)的連帶違約責(zé)任。目前寧波市的供地政策上，對于允許分割轉(zhuǎn)讓和“標(biāo)準(zhǔn)地”履約監(jiān)管的交叉領(lǐng)域方面，相關(guān)規(guī)定尚屬空白。

四、深圳模式對寧波的主要啟示

當(dāng)前我市正在加快打造“361”萬千億產(chǎn)業(yè)集群，培育提升優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，搶占新興和未來產(chǎn)業(yè)新賽道，可以借鑒深圳經(jīng)驗，面對具備產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，創(chuàng)新聯(lián)合供地政策，幫助企業(yè)降本增效，激發(fā)企業(yè)生產(chǎn)創(chuàng)新活力，更好實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈群聚集和土地集約利用。

（一）探索建立試點工作機制。市級可考慮研究出臺支持中小企業(yè)聯(lián)合拿地聯(lián)合建設(shè)的指導(dǎo)意見，區(qū)級及管委會根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及供地情況配套落地政策。通過各部門共同組建重點產(chǎn)業(yè)項目聯(lián)合供地試點工作組，嘗試協(xié)同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)遴選方案與供地準(zhǔn)備方案，在實踐中不斷探索、總結(jié)和完善聯(lián)合供地項目工作流程及機制。

（二）嘗試以小切口推進(jìn)供地試點。為避免聯(lián)合供地項目對現(xiàn)有小微產(chǎn)業(yè)園與新型產(chǎn)業(yè)用地項目的出租率產(chǎn)生較大沖擊，也為了避免產(chǎn)業(yè)遴選機制不完備導(dǎo)致拿地企業(yè)質(zhì)量參差不齊等情況發(fā)生，建議各區(qū)縣政府在試點聯(lián)合供地時，堅持求精不求多原則，預(yù)先與意向拿地產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)溝通，形成完善準(zhǔn)入方案以及監(jiān)管協(xié)議，保證成熟一例再供應(yīng)一例，以小切口穩(wěn)步推進(jìn)聯(lián)合供地試點工作。

（三）重視相關(guān)要素保障研究。項目審批方面，各涉審部門、要素保障部門和金融機構(gòu)在項目審批、用能、融資等方面予以優(yōu)先支持，開通綠色通道。土地供應(yīng)方面，結(jié)合全域國土空間整治、低效用地升級改造、盤活存量建設(shè)用地等，考慮在規(guī)劃確定的產(chǎn)業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)，劃定一定比例的聯(lián)合供地用地。產(chǎn)權(quán)認(rèn)定方面，允許聯(lián)合供地項目按幢為基本單元進(jìn)行分割及不動產(chǎn)首次登記；符合有關(guān)部門認(rèn)定可實現(xiàn)工業(yè)設(shè)備上樓的生產(chǎn)性用房，允許按層、豎向單元分割產(chǎn)權(quán)并登記。

（四）加強與現(xiàn)有政策的銜接發(fā)展。在銜接好現(xiàn)行政策基礎(chǔ)上，探索深化調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃及供地機制。依據(jù)不同產(chǎn)業(yè)類型，項目履約考核要求可在“標(biāo)準(zhǔn)地”指導(dǎo)性指標(biāo)上結(jié)合實際細(xì)化，例如，履約考核內(nèi)容可增加綜合應(yīng)用信用監(jiān)管、“畝均效益”綜合評價等，兩者驗收內(nèi)容可互為補充、互為支撐、相互驗證。