近日，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新引發(fā)持續(xù)熱議。浙工新村作為浙江首個(gè)采取自主更新模式進(jìn)行重建的危舊小區(qū)，走出了“居民主體、拆改結(jié)合、資金平衡”的新路徑，改變了過去完全由政府推動(dòng)的局面，實(shí)現(xiàn)居民居住環(huán)境改善、房屋價(jià)值提升、政府城市風(fēng)貌品質(zhì)提升多方共贏。

2024年4月1日，省建設(shè)廳、省發(fā)改委、省自然資源廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見（試行）》，在全省范圍推進(jìn)老舊小區(qū)改造自主更新試點(diǎn)工作。

一、自主更新面臨的主要困境

《指導(dǎo)意見》發(fā)布后，寧波市多個(gè)老舊小區(qū)居民在業(yè)主群內(nèi)發(fā)起號(hào)召，呼吁大家提出自主更新申請(qǐng)，雖引發(fā)了大家的熱議，但卻沒有進(jìn)一步的落地推動(dòng)。浙工新村自主更新項(xiàng)目，自2015年初提出重建計(jì)劃，過程中也經(jīng)歷了多次提議和擱置，到最終項(xiàng)目落地歷經(jīng)了將近10年。

在調(diào)研實(shí)踐中，眾多小區(qū)居民及政府職能部門相關(guān)人員普遍表示，自主更新推動(dòng)實(shí)施難，其主要原因總結(jié)為以下三點(diǎn)：

1、居民主體多，意見統(tǒng)一難

老舊小區(qū)自主更新涉及全體小區(qū)業(yè)主，根據(jù)浙工新村及江山永安里自主更新經(jīng)驗(yàn)，拆除重建更新需要100%業(yè)主同意才能啟動(dòng)。然而實(shí)際推進(jìn)過程中，居民的意見很難統(tǒng)一，不同業(yè)主有不同的訴求，有些想要更新，有些可能不想更新，有些愿意多出點(diǎn)錢多得房，有些則可能不想出錢。廣泛征求業(yè)主意見并推動(dòng)全體居民達(dá)成共識(shí)的過程，往往需要耗費(fèi)大量的時(shí)間與精力，影響了更新推進(jìn)落地。

2、面廣流程雜，專業(yè)能力受限

老舊小區(qū)自主更新包括前期征詢-更新方案編制-報(bào)批報(bào)審-施工建設(shè)-竣工驗(yàn)收等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及資金測(cè)算、融資、方案設(shè)計(jì)、指標(biāo)銜接、規(guī)劃調(diào)整、報(bào)批報(bào)建、建設(shè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，需要投資、財(cái)務(wù)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程等多跨專業(yè)知識(shí)。自主更新實(shí)施主體（業(yè)主自主更新委員會(huì)或授權(quán)業(yè)主委員會(huì)）往往因?yàn)槿狈ο嚓P(guān)專業(yè)能力，在推動(dòng)更新實(shí)施過程中，難以制定專業(yè)、合理、可行的更新方案，導(dǎo)致項(xiàng)目推進(jìn)難。

3、多方利益博弈，統(tǒng)籌平衡難

小區(qū)居民、政府等多方利益的平衡，是老舊小區(qū)自主更新能夠?qū)嵤┑母?。浙工新村自主更新，通過政策支持拆除重建增加了建筑面積、增配了公共服務(wù)設(shè)施，更新總改造費(fèi)用5.3億，業(yè)主自籌4.7億，不足部分由政府舊房改造、加裝電梯等各種政府專項(xiàng)資金來(lái)補(bǔ)齊，同時(shí)政府為居民提供臨時(shí)租房補(bǔ)貼（按照63元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放，每戶每月不低于3000元），最終促成了更新方案的落地。但實(shí)際實(shí)施時(shí)，居民想要盡量提高容積率、多獲得補(bǔ)助少出錢，而政府要對(duì)規(guī)劃管控、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)管控，財(cái)政緊缺下也無(wú)法提供過多的資金補(bǔ)助，統(tǒng)籌多方利益平衡十分困難。

二、投資決策綜合性咨詢的內(nèi)涵

1、投資決策綜合性咨詢的由來(lái)

2019年3月，國(guó)家發(fā)展改革委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)全過程工程咨詢服務(wù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（發(fā)改投資規(guī)〔2019〕515號(hào)），考慮到項(xiàng)目周期規(guī)律和建設(shè)程序的客觀要求，將“全過程工程咨詢”分為“投資決策綜合性咨詢”和“工程建設(shè)全過程咨詢”，分別對(duì)應(yīng)項(xiàng)目決策和建設(shè)實(shí)施兩個(gè)階段，并指出投資決策環(huán)節(jié)在項(xiàng)目建設(shè)程序中具有統(tǒng)領(lǐng)作用，投資決策綜合性咨詢對(duì)項(xiàng)目順利實(shí)施、有效控制和高效利用投資至關(guān)重要。

2、投資決策綜合性咨詢的內(nèi)涵與特點(diǎn)

投資決策綜合性咨詢，是指對(duì)建設(shè)項(xiàng)目投資決策階段提供包含涉及組織、管理、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等各方面的局部或整體解決方案的智力服務(wù)活動(dòng)，以協(xié)調(diào)項(xiàng)目所有相關(guān)方的組織管理任務(wù)、保障項(xiàng)目有序推進(jìn)實(shí)施為目標(biāo)。

投資決策綜合性咨詢不同于一般的投資論證、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、融資方案、可研編制、穩(wěn)評(píng)評(píng)估等單項(xiàng)專業(yè)咨詢，其重點(diǎn)是領(lǐng)域間的關(guān)系考量和平衡，是一種綜合性、跨階段、一體化的咨詢模式。

同時(shí)，投資決策綜合性咨詢也顯著區(qū)別于傳統(tǒng)的工程建設(shè)全過程咨詢。后者常包括“招標(biāo)代理、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)、項(xiàng)目管理等”環(huán)節(jié)，其業(yè)務(wù)本身更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、流程化，目前在工程實(shí)踐中已形成一套相對(duì)成熟的操作流程和體系。而投資決策綜合性咨詢的“變化”多于“定式”，業(yè)務(wù)類型和邊界條件多樣，“臨機(jī)決斷”事務(wù)較多，彈性空間較大，因此需要知識(shí)多元且融會(huì)貫通。

3、投資決策綜合性咨詢的應(yīng)用

2020年，浙江省在推進(jìn)未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)的頂層設(shè)計(jì)中，提出“1+N+X”的全過程咨詢體系（《浙江省未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)全過程工程咨詢服務(wù)指南》），其中“1”為綜合性咨詢、“N”為前期專項(xiàng)咨詢、“X”為工程建設(shè)專項(xiàng)咨詢。

在未來(lái)社區(qū)實(shí)踐過程中，通常劃分為“1+N”投資決策綜合性咨詢及“X”工程建設(shè)全過程咨詢兩部分。其中“1+N”投資決策綜合性咨詢以未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目實(shí)施方案為核心成果，需完成前期居民意向征集調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案研究、資金平衡測(cè)算、運(yùn)營(yíng)管理評(píng)估等多項(xiàng)綜合性內(nèi)容，推動(dòng)社區(qū)居民與政府達(dá)成對(duì)項(xiàng)目實(shí)施方案的一致意見，并以實(shí)施方案指導(dǎo)項(xiàng)目的建設(shè)、驗(yàn)收及運(yùn)營(yíng)。

目前，浙江省全域未來(lái)社區(qū)建設(shè)共創(chuàng)建了七個(gè)批次、1263個(gè)項(xiàng)目，寧波市也創(chuàng)建了185個(gè)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目，投資決策綜合性咨詢?cè)谕苿?dòng)未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)推廣過程中發(fā)揮了顯著的作用。

三、投資決策綜合性咨詢?nèi)绾纹平庾灾鞲码y題

在推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作中，建議借鑒未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)應(yīng)用投資決策綜合性咨詢模式，以破解前文提到的自主更新推動(dòng)實(shí)施難題。

1、協(xié)助自主更新主體形成共識(shí)

投資決策綜合性咨詢作為一種工程建設(shè)咨詢組織形式，可以協(xié)助自主更新實(shí)施主體，建立標(biāo)準(zhǔn)化的自主更新改造流程，并由自主更新實(shí)施主體授權(quán)投資決策綜合性咨詢單位全權(quán)負(fù)責(zé)完成改造程序，包括居民意見征集、確權(quán)確戶、試點(diǎn)申報(bào)、政策研究與跟進(jìn)、實(shí)施方案編制、政府相關(guān)部門對(duì)接等前期工作，推動(dòng)居民達(dá)成意見共識(shí)，縮短自主改造的周期，降低前期介入成本，快速推動(dòng)自主更新的進(jìn)程。

2、提供綜合專業(yè)服務(wù)促進(jìn)決策科學(xué)化

投資決策綜合性咨詢可為自主更新實(shí)施主體提供跨專業(yè)的綜合性服務(wù)。在前期決策階段，進(jìn)行投資研究、規(guī)劃調(diào)整研究、方案設(shè)計(jì)優(yōu)化比選、資金平衡測(cè)算等，制定專業(yè)、合理、可行的實(shí)施方案，提高項(xiàng)目實(shí)施決策科學(xué)性；在項(xiàng)目準(zhǔn)備實(shí)施階段，進(jìn)行方案報(bào)審、報(bào)批，并協(xié)調(diào)指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)按照既定方案落地實(shí)施，通過串聯(lián)各專業(yè)、各流程，保障推動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施。

3、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)實(shí)現(xiàn)多方利益平衡

投資決策綜合性咨詢單位作為第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)，是居民和政府等多方利益協(xié)調(diào)的中介。投資決策綜合性咨詢?cè)谥贫ǜ路桨笗r(shí)，既要對(duì)接統(tǒng)小區(qū)業(yè)主，統(tǒng)計(jì)居民的意愿和訴求，也要對(duì)接政府各相關(guān)職能部門，如規(guī)劃、建設(shè)、綜合執(zhí)法、財(cái)政、人防、市政等，明確管理標(biāo)準(zhǔn)和要求，同時(shí)爭(zhēng)取相關(guān)政策支持，統(tǒng)籌考慮政府和居民的利益，推動(dòng)多方利益平衡促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施。

四、以投資決策綜合性咨詢?yōu)橐?加速推動(dòng)城市更新

隨著城市發(fā)展邁入存量時(shí)代，城市更新將是未來(lái)城市規(guī)劃建設(shè)的新常態(tài)。寧波市在2021年入選國(guó)家住建部城市更新首批試點(diǎn)城市，在2年試點(diǎn)期間取得了顯著的工作成效，但在后試點(diǎn)階段，如何有效推動(dòng)城市更新項(xiàng)目決策實(shí)施顯得愈加重要。

老舊小區(qū)自主更新是城市更新的一個(gè)重要方向和創(chuàng)新模式，對(duì)于廣義的城市更新，還包括城中村改造、老舊廠房更新、低效樓宇更新及區(qū)域綜合性更新等內(nèi)容。投資決策綜合性咨詢可作為城市更新工作推動(dòng)的加速器，通過建立投融資、規(guī)劃、策劃、設(shè)計(jì)、實(shí)施、運(yùn)營(yíng)等一體化服務(wù)，對(duì)城市更新項(xiàng)目的各個(gè)過程環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，以實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目投資決策的科學(xué)化、實(shí)施的標(biāo)準(zhǔn)化、運(yùn)營(yíng)的持續(xù)化。

目前，城市更新投資決策綜合性咨詢作為一種新興的業(yè)務(wù)模式，雖然在國(guó)內(nèi)一些城市有先行案例，但在寧波市場(chǎng)還未有先行案例，建議學(xué)習(xí)、借鑒其他省市的經(jīng)驗(yàn)做法，在城市更新體制機(jī)制上積極探索、大膽創(chuàng)新，抓住寧波市城市更新、全域國(guó)土空間綜合整治、低效用地再開發(fā)等試點(diǎn)機(jī)遇，在城市更新等工作中試點(diǎn)推廣投資決策綜合性咨詢模式，促進(jìn)城市更新項(xiàng)目有序?qū)嵤?/span>